2024. 4. 17. 11:05ㆍ카테고리 없음
전세계약 만료전 이사
부득이한 사정으로 전세 계약기간보다 일찍 나가게 되면 부동산 중개수수료는 누가 내야하는 것일까? 여기에는 불문율처럼 여겨지는 관행이 있다고 한다. 중개수수료는 계약기간이 만료되기 전에는 세입자(임차인)이 내고, 계약기간이 만료된 후에는 집주인(임대인)이 낸다고 한다.
이 같은 경우 자칫하면 세입자는 현재의 집과 이사할 집 두 곳의 복비를 내야하는 불상사를 맞게 될지 모른다. 전세보증금 액수에 따라 다르지만 서울기준 전세 4억원 아파트의 부동산 중개수수료는 (3억원 이상~ 6억원 미만 : 0.4%) 최대 160만원이라고 한다. 똑같은 전세 4억원 집으로 이사하다면 중개수수료만 320만원. 적지 않은 부담이라고 한다.
부동산 중개수수료는 누가 내야하는지 알아보았다고 한다.
■ 계약 만료 전 이사 한다면 부동산 수수료는?
원칙적으로는 집주인(임대인)이 중개수수료를 내야하지만 결국 임대인과의 협의가 필요하다고 한다.
국토해양부는 2009년 12월 '임대계약기간 만료 전에 임차인이 중개보수를 부담해야 하는가'에 대해 법제처에 해석요청을 했다. 이에 따르면 공인중개업자는 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받도록 되어있는데 「공인중개사법」 제32조제1항에 중개의뢰인은 임대인과 임차인 쌍방이된다고 한다.
따라서 새로운 세입자을 구하는 집주인(임대인)과 새로운 집을 구하는 사람(임차인)가 쌍방 의뢰인이 된다고 해석했다. 즉, 이사를 나가는 세입자(임차인)는 중개의뢰인으로 보지 않기 때문에 중개보수를 부담하는 중개의뢰인에 해당되지 않는다고 한다.
계약기간을 채우지 못하고 이사를 간다고 해서 세입자가 중개보수를 부담할 법적인 의무는 없는 셈이라고 한다.
하지만 전세 계약 만료 전 이사는 계약 해지를 의미하고, 해지는 당사자간의 합의가 이뤄져야한다. 그렇지 않으면 전세 보증금 반환에 차질이 생길수 있다고 한다.
전세계약기간이 만료되지 않았다면 집주인(임대인) 역시 계약기간 종료시까지 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없기 때문이라고 한다. 또한 세입자는 계약기간 만료전에는 전세보증금반환청구소송도 제기 할 수 없다. 이사날에 전세 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수 있다는 말이라고 한다.
결국 세입자가 전세 계약 기간 중 해지하고 보증금을 돌려받고 나오려면 결국 집주인과 잘 협의를 하는 것이 최선이라고 한다. 그래서 계약 만료 전 이사를 합의하는 조건으로 집주인이 내야할 중개수수료를 세입자가 부담하는 관행이 된 것이라고 한다.
반대로 전세 계약이 정상적으로 만료되었다면 중개수수료는 당연히 집주인이 부담해야한다고 한다.
■ 전세계약 연장 중 이사를 가게 된다면?
전세 계약 갱신은 새로 임대차계약서를 작성하거나 묵시적 갱신에 의해 이뤄진다. 묵시적 갱신 상태라면 중개수수료는 집주인이 부담해야 한다고 한다.
묵시적 갱신이란 전세임대차계약이 만료된 후에 집주인과 세입자 모두 계약 갱신이나 거절 등 별 다른 의사 없이 임대차를 이어가는 경우를 말한다고 한다.
묵시적 갱신이 되기 위해서는 첫째, 집주인(임대인)이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 세입자(임차인)에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우. 둘째, 세입자(임차인)이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그런 통지를 하지 않는 경우에 임대차 기간이 끝나면 다시 동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주되는 것을 말한다고 한다. (「주택임대차보호법」 제6조제1항).
쉽게 말해 집주인이나 세입자가 계약 만료 1개월전까지 계약에 관한 의사를 밝히지 않는다면 자동으로 전세 계약기간이 2년 연장되는 것이라고 한다.
또한 계약 만료전 이사 때와는 달리 묵시적 갱신에 따라 계약이 갱신된 경우엔 세입자는 언제든지 갱신된 전세계약을 해지할 수 있다고 한다(「주택임대차보호법」 제6조의2제1항).
다만, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 한다. 따라서 이때는 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 집주인이 부담해야 되고 전세보증금도 해지효력이 발생하는 시점에 돌려받을 수 있다고 한다.